热点关注转眼间，2021年的楼市只剩下最后一个月时间，可以说今年的楼市已经超出了大多数购房者的意料。记得在去年的这个时候，社科院财经战略研究院发布了《中国住房发展报告（2020-2021）》，其中预测了2021年的房价走势：从总体上看，预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会下降维持在5%左右。对于这个数据，很多人表示“低了”原因在于尽管自2018年起我国房价涨幅就在不断收缩，但每年收窄幅度都比较小，而2020年整体房价涨幅为9.3%，因此2021年更有可能在7%-8%之间。
那么今年的房价走势究竟如何呢？相信很多人已经感受到了，与大多数人预测的不同，房价不仅没有涨，反而还下跌了。前不久，国家统计局公布了2021年10月的房价数据，数据显示10月单月全国商品房销售面积为12709万平方米，销售额为12390亿元，由此可以算出平均房价为9749元/平方米，而今年1月份的平均房价为11220元/平方米，下跌13.1%，2020平均房价为9860元/平方米，下跌1.1%。
一些炒房投资的人可能会反驳，根据上述数据来看，今年还剩下最后两个月的数据没有公布，房价还是有很大概率出现“翻身”的情况，因此不能妄下结论判断房价下跌。事实真是如此吗？答案显然是否定的，有两点可以证明：首先，公开数据显示，房价首次出现下跌是“金九银十”期间，意味着即使是过去楼市的“黄金周期”依旧无法阻止楼市的逆转。其次是根据房产专家严跃进的观点来看，11、12月依然会以降价促销积极回笼资金为营销策略和经营策略，新房市场在年底最后两个月仍然面临“较大”的降价压力。
相关数据显示，2016年-2020年，我国平均房价从6793元/平米涨至9860元/平米，上涨了45.1%，这仅仅是“平均值”，由此可见在一些热点城市投资房子还是能够实现盈利的。那么今明两年买房，5年后还能够“翻倍赚”吗？就目前的楼市而言，已经形成了两种鲜明的观点，其中一方认为随着楼市不断调控，未来房价会出现持续性的下跌直至房价回归正常，而另一边则认为未来房价会继续大涨，不买的话5年后会被拉开差距。那么今明两年不买房的话，5年后的“差距”到底有多大？马光远、王健林给出了自己的看法：
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前不久，“网红”经济学家马光远发布了一个视频，直言不讳表示：“我认为房地产的财富风口基本结束了，房子作为中国最好投资品的年代结束了，炒房客的时代基本结束了”。值得注意的是，过去马光远一直都是力挺房价上涨的一方，但进入21后马光远也开始改变自己的观点，曾多次表示认为“房住不炒”将成为永久性调控政策，房地产的“黄金时代”已经过去。
对于未来的房价走势，马光远也给出了自己的看法，并直言：“未来会有更多的城市加入稳房价的行列，未来房地产的分化会更加明显，房价下跌会成为常态”。何谓楼市的“分化”呢？简单来说就是未来房价走势会呈现两极分化的趋势，一些城市房价会随着不断调控下出现稳中有升的情况，另一些城市则是以降价为常态，直至楼市泡沫消除。对此，马光远还提出了“3个20%”的理论，即：未来只有3个“20%”有投资空间，20%的城市、20%的房企、20%的楼盘。
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相较于马光远的观点，王健林的看法则更为直接：“随着城镇化建设不断推进，一二线城市的人口会持续流入，因此房价会上涨，但对于发展潜力小、人口不断流出的三四线小城市来说，房价没有多大上升空间”。也就是说，“人口”成为了房价涨跌的直接因素，对于一些人口流入量大的城市来说，相当于有持续不断的住房供应，给予了房价支撑，因此这类热点城市会稳中有升。
但对于一些人口不断流出的城市来说，面临的则是住房需求不断减少的问题，开发商房子卖不动，自然也会选择降价抛售，而房价下跌也不可能吸引炒房投资群体。事实上，王健林的观点正好也印证了著名经济学家任泽平提出的“房价长期看人口、中期看土地、短期看金融”的理论。那么关于当前房价下跌的原因也就很明显了，随着人口不断流出，导致越来越多的城市出现了房价下跌的情况，也就是所谓的“分化”，进而导致平均房价出现下跌。
由此可见，马光远与王健林对于未来楼市发展持有2个方面的相同观点，其一是属于房地产的黄金周期已经过去。其二是随着楼市的不断“分化”，未来只有少部分城市房价有上升空间。目前来看，这些城市主要集中在珠三角长三角、京津冀以及一些典型的沿海地区城市、郑州、杭州、成都、武汉、长沙、上海和西安等。这些城市主要有两大特点，第一是人口流入量大，第二是经济增速明显。
通过马光远和王健林的观点来看，对于“今明两年不买房，5年后差距有多大？”这个问题，答案也就很明显了。整体来看：随着楼市不断调控下，未来房价会逐渐趋于理性的发展水平，因此不会有特别明显差距。具体来看，如果选择购买人口不断流失且地段偏远的城市，则需要面临一定的住房贬值的风险问题。如果是人口流入的典型城市，房子保值性会更好，但即使如此这些城市的房子也不再适合投资，就算上涨也只会是“稳中有涨”，自住尚可。
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