热点关注棚改逐步降温，旧改全面推进，如今已经是一个无可争议的事实了。日前，国家发改委、住建部、民政部等21个部门联合印发了《“十四五”公共服务规划》， 再次印证了这一趋势。
根据《规划》，在涉及房地产的公共服务领域传递了两个明确的消息：未来5年仍将稳步推进棚户区改造，但同时明确规定要严格把控好改造范围，重点改造那些老城区内脏乱差的棚户区。未来5年要全面推进城镇老旧小区改造，大力改造和提升2000年底前建成的城镇老旧小区的改造任务，据估算大约会涉及全国21.9万个老旧小区。
通过以上这两点信息来看，想必已经很清楚了，大拆大建的房地产开发模式已经逐步告一段落，旧改将成为未来5年房地产领域的重中之重。
根据住建部的数据显示，自2019年以来，一直到2021年，全国各地已累计改造城镇老旧小区约11.4万个，共有2000多万户老旧小区的业主从中受益。根据目前旧改的一系列形式来看，既有水、电、气、路、网等基础设施的改造，也有配建停车场、加装电梯、引进物业管理、发展社区养老和幼儿拖育等更高层次的改造。显而易见，对于老旧小区的业主们来说，这些举措大大改善了居住条件和环境，也减少了二次置换房产的成本，同时还有利于提高老房子的保值和升增值空间，所以自然是一举多得的好事情。
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不过，根据很多报道来看，即便有这么多的好处，在旧改过程中，尤其是加装电梯方面，推进似乎并不顺利。
笔者的一个朋友（小张）就遇到了这方面的困扰。小张有一套“老破小”，是上世纪90年代建造的房子，所属小区一共6层，而他的房子就是6楼，小区没有物业管理，也一直没有安装电梯，所以住户大都是年轻的租户或者老年人，目前他的房子就是父亲居住。但是，让他一直不放心的是，父亲年纪大了，平时上下楼大概需要五六分钟，手里如果拿着重物那就更麻烦了。因此，看到老旧小区改造的消息之后，他很激动，而且不管是他还是小区的其他老年人基本都有很强的加装电梯的需求。
当小区发布了旧改公告，开始征集业主们加装电梯的意见之后，小张很上心，忙前跑后征求了上下楼邻居们的意见。可是，最后他却发现，等到真正考虑安装电梯的时候，只有5楼的邻居积极给予了响应，3楼和4楼邻居的意见模棱两可，并不急于表态，低层住户尤其1楼则直接给出了反对意见。不过，对于反对意见，小张也表示十分理解，毕竟低层住户基本用不到电梯，所以自然不能强求。
不过，为了尽快让父亲坐上电梯，小张站在其他邻居的立场也设身处地地考虑了一下，本着“谁受益谁出资”的原则，并且参照其他城市已有的成功经验，小张自己制定了一份安装电梯的具体方案拿去跟邻居们商量：除掉国家补贴的费用外，剩余的安装费用以及电梯维护费用按照每个楼层住户的受益程度来承担：6楼分担36%，5楼分担31%，4楼分担18%，3楼分担13%，2楼分担2%，1楼无需承担。
不过，对于这份方案，5楼和6楼表示支持，3和4楼没有表示反对意见，2楼表示还要考虑考虑，1楼两户邻居仍旧提出了反对的意见。经过沟通，其中一户给出了自己的反对看法：虽然不用支付电梯安装费用，但老房子的光线尤其是一楼本身就不是很充足，一旦安装了电梯，不管是光线还是通风都会进一步受到影响，而且电梯和窗户那么近，人来人往的还会影响私密性，所以不支持安装电梯。
另外一户则表示：我们前年刚买了这套老房子，当时价格要比5楼、6楼贵不少。但是，安装电梯以后，情况可能就会变得不一样了。一方面，一楼的居住舒适度下滑了。另一方面，我们将来肯定会置换房子，卖掉房子的时候，顶楼的房子反而更有优势，更容易出售，而一楼的房子反而成了劣势，变化了便宜的楼层，所以并不同意安装电梯。
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后来，小张又多次找一楼的两位邻居商量安装电梯的事情，结果都吃了“闭门羹”。不过，小张也没有轻易放弃，在经过多次寻找之后，最后一楼的邻居共同提出了两个方案，让小张来考虑和选择。方案一：同意小张提出的费用分摊比例，但是安装电梯之后，6楼和1楼需要互换房子。方案二：如果不换房子也可以，为了避免给1楼带来贬值损失，需要参照周边小区的房价水平，计算加装电梯后产生的溢价，然后6楼补偿给1楼，5楼补偿给2楼。
看过1楼住户提出的方案之后，这次小张也沉默了。考虑再三后，就再也没找1楼商量安装电梯的事情了。在小张看来，每个家庭的住房需求和住房习惯都不一样，而且自己的房子已经住了这么多年，所以互换房子并不现实。另外，安装电梯本身就是一笔不小的家庭支出，针对房产溢价，自己一家也根本拿不出更多的资金去补偿给1楼的住户，更何况6楼的另外一位邻居以及5楼的住户也不同意这样的补偿方案，所以这件事就暂时不了了之了。
在笔者看来，根据小张安装电梯的过程来看，不管是支持安装的一方还是反对安装的一方，大家都有十分充分的理由，而且无论是1楼提出的方案还是6楼提出的方案也都是出于人之常情，所以也可以充分理解。毕竟，对于5楼、6楼这样的高楼层住户来说，老年人越来越多，很多人都腿脚不便，对于加装电梯的需求自然很大；而对于1楼、2楼这样的低楼层住户来说，本身使用电梯的必要性就不高，而且一旦安装，采光、通风、保值性等方面确实也会受到一些影响。因此，安装电梯看起来似乎是一个小工程，但顺利推进却并不容易。
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对于这些问题，日前央媒经济日报发表了评论文章《老旧小区加装电梯面临哪些难处？》，文章揭露了老旧小区安装电梯的三个大难题：意见难统一。资金来源难。费用分摊难以达成共识。应该说，这三点涵盖了绝大部分小区阻碍电梯安装的原因。因此，央媒给出建议：老旧小区加装电梯要在多方之间寻求利益平衡点和最大公约数，从而实现广大居民的总体利益最大化。
其实，根据央媒表态来看，说得再通俗一点就是既要兼顾高楼层住户的需求，也要照顾到低楼层的利益。因此，笔者认为，在安装电梯的过程中，对于1楼等低楼层住户出现的损失进行合理的补偿是十分有必要的，至于采取哪种补偿方式，还需要双方坐下来好好协商才可以。关于这一点，在旧改政策吹风会上，住建部副部长黄艳也明确表示：
老旧小区加装电梯“急不得”，关键在于因地制宜，需要一个楼门一个方案，一栋一个方案，尽量兼各层的合理诉求，尽可能通过精心设计，达到利益最大化、影响最小化。
实际上，过去两年时间里，全国已经完成了11.4万个老旧小区的改造，所以很多城市都有成功的经验，比如，有的小区采取了“共享电梯”的模式，每层的住户按需刷卡搭乘；有的小区将电梯安装在楼栋的阴面，避免了遮挡采光等对1楼造成的影响；有的小区对1楼住户补偿了3-5年的物业费；有的小区则是楼上住户集体给1楼住户凑了一笔补偿款等等。根据这些成功的经验来看，在安装电梯过程中，关键是双方都拿出诚意，一般来说，只有解决了低层住户面临的“痛点”问题，最终才能取得大家都满足的双赢结果。
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