• 在广州外围区买房你会选花都还是增城?更多人选择了
  • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2022-01-24  /  浏览:3423 次  /  

在说这个话题时,首先要搞清楚广州哪些区属于外围区。

传统意义上讲,广州的中心城区通常指越秀、荔湾、海珠和天河四区,随着城市的发展,目前黄埔和白云区也已经部分列入市中心,所以应该说,现在的广州中心城区应该是越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、黄埔区、白云区,那么剩下的五区便是我们口中常说的广州外围区,它们分别是:番禺区、花都区、南沙区、增城区、从化区。

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广州十一区位置图

外围五区从历史上追溯,曾经都是县级市,属于广州市代管,其中番禺市和花都市于2000年撤市设区,设区后不久的2005年,南沙正式从番禺区分离出来设立南沙区,而增城市和从化市则设区较晚,2014年才正式撤市设区,此后,广州全市共设十一区,再无代管县级市。

随着各区的快速发展,网络上有了很多关于广州外围区的对比讨论,其中讨论最多的是花都、增城、从化三区,因为番禺和南沙的发展明显是强于这三区的,番禺曾经和南海顺德并称“南番顺”,可见其实力和底蕴,南沙则是广州的城市副中心,集万千宠爱于一身,未来前景可想而知。

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如果论GDP数据,从化区全广州垫底,离倒数第二的增城差距明显,但增城离倒数第四的花都同样也是差距明显,以2020年为例,花都区的GDP比增城区高出600亿之多。说到花都区,这个曾经被广州“遗弃”的地方,因为北优政策的影响,一直不被广州所重视。花都在很多老人印象里还停留在旧称:花县,曾经也是一个很有名的地方,后来花县更名花都市,直至2000年设区更名花都区,那时的花都在广州北部自成一派,城市建成区面积也不小,撤市设区时跟番禺其实也差不了多少,可见其当时的经济实力和优越的地理位置。

相比之下,从化和增城在广州的存在感相对就低很多了。

但随着广州房地产各区的限购政策发布和从化增城撤市设区后的不限购,使得这两个区的房地产行业快速发展,特别是增城区,短短几年,房价从几千暴涨到了两万以上,很多没有房票的新广州人纷纷跑到增城各板块购置房产,也因为房地产的不断炒作,使得增城在广州的存在感越来越强,增城的快速发展除了得益于不限购,更重要的是得益于广州向东发展的政策。

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增城朱村凤岗板块

然而,2021年广州对二手房提出政府指导价后的几个月,广州各区房价出现波动,其中增城区多个板块出现大幅下跌,这样的现象,其实更像是挤水分,很多区因为独一无二的地理位置和市中心的优质地段,房价其实还是很坚挺,但对于远离广州市区的增城,当市场回归理智后,它的真正价值被慢慢摆在了台面上,房价从两三万直接跌到了一万多,即便这样,二手房市场也反应平淡。

说到这里,不得不提广州的向东发展政策,这个政策被房地产和中介炒过了头,事实上,广州向东发展到了增城区的新塘,基本就不会再往东了,而新塘镇,它就是增城区的门面担当,整个增城区,也就只有新塘拿得出手,所以到目前为止,也只有新塘的房价还算坚挺,至于被房产中介们热炒的其他板块,等土地和房子卖的差不多时,当各路媒体里不再出现那些板块名字时,还会有多少人记得那些偏远的地方?

如果从数据上全面分析一个区域,不看短期增长,那么实话实说,广州外围五区中,花都、增城、从化,我更看好花都区,原因如下:

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花都区正在开发中的融创版块

一、花都拥有得天独厚的地理位置,如果说增城向东,花都则面向的是北面广阔的整个华南大地,京广铁路、武广高铁、京港澳高速、许广高速、大广高速、乐广高速、广连高速等等,这些都是广州连接全国的重要交通线路。

二、花都拥有白云国际机场和广州北站两大重要交通枢纽,如果说北站曾经不受重视,那么现在正在扩建中的北站,定位则已经完全不可同日而语,机场+北站的空铁联运已经上升到了广东省重点规划当中正在实施。

三、广州空港经济区在广州市和广东省的“十四五”规划中被提及的次数非常多,在管理权限上也已经上升到了可以和广州各区平起平坐的层面,如果做一个横向直观对比的话,广州空港经济区比中新知识城级别还要高,知识城还属于区管,而空港经济区已经属于市管。

除了上述几条,花都的产业也非常强劲,比如花都西部的汽车城产业和轨道装备产业,在广州所有汽车产业中,花都东风日产早已实现年产汽车百万辆,相关配套产业链非常成熟,在最新的广州汽车产业图表中,花都的汽车产业产值已经占到整个广州汽车产业的三分之一有多。除了汽车产业,花都还有北部的“中国皮具之都”狮岭,以一己之力带动广州三元里皮具批发市场。有东部的花东,白云机场的北大门,高速发展的临空高新科技产业,飞机维修、现代物流等等。有南部的人工智能和数字经济产业基地、国家级绿色金融改革创新试验区等。

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花都区产业分布图

可以说,广州近年来及时调整了北优政策,让"低调"多年的花都彻底释放。一个区域的发展当然不能简单地只依靠房地产,长远发展离不开产业和地理位置,增城的地理位置当然不差,但相比起来,花都则更胜一筹,当然,一个区域的实力也并不是靠谁说了算,还是要以数据说话。

根据第七次全国人口普查数据得出:广州常住人口居前五位的白云区、番禺区、天河区、海珠区、花都区人口合计占全市人口比重为64.81%,人口集聚效应明显。花都区现有常住人口为164.24万人,花都在曝光度、存在感并不强的情况下,10年共增加69.73万人,增长73.78%,年平均增长率为5.68%。

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图源:广州统计局

而增城区现有常住人口有146.63万人,10年共增加42.96万人,增长41.44%,年平均增长率为3.53%。在2014年设区后房地产行业快速发展,吸引众多人口加入后的增城,这样的数据确实不太亮眼,相比之下,更多新广州人用脚投票,选择了花都。

而产业更加成熟和花都,在GDP数据上也领先增城达到600亿之多,所以目前看来,增城区虽然赶上了发展“东风”,但跟花都区的差距还是存在。从增城区的人口结构来看,人口也主要集中在新塘镇和区府荔城街道,未来增城的发展仍然还得依靠新塘,毕竟增城除了新塘,其它区域基本都被大山包围,发展土地受限是硬伤,同时也远离广州市中心,广州向东向南发展,到了新塘也就向南边的东莞发展了,即便是新塘,很多人也觉得它离市中心太远了,距离珠江新城已经达到了直线30公里。

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增城区区中心

至于花都,如果现在这一股“北风”花都没有把握好,错失发展机遇,那么未来被增城甚至从化超越也是迟早的事。好在广州及时纠错,正在修建的地铁18号线和22号线两条广州南北大动脉,正式将花都拉到了广州的怀抱当中,24号线、29号线、35号线等等,五年以后的花都,因为交通的完善,与广州融合的脚步越来越快。事实上,跟南沙、增城、从化这几个真正的远郊相比,花都离广州市中心的距离真的不远,以各区区府到广州市政府和珠江新城的直线距离为例,花都是最近的,一直以为大家觉得花都远,正是因为广州市区直接连接花都的公共交通基本为0,而这一切即将改变。

广州外围五区,最强的当然是番禺区,2020年GDP2278亿元,五区第一。

最有发展潜力的也毫无疑问是南沙区,毕竟举全市之力重点布局的城市副中心,仅南沙一区。

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同比例下的花都区卫星地图

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同比例下的增城区卫星地图

至于网络上开始出现增城和花都的对比,实际上就是增城的进步和花都的发展停滞,撇开数据不讲,光看广州的人口热力图和卫星地图,讲真,增城跟花都确实还不在一个维度,所以,真的没有什么可比性。随着广州开始重视北部,将来和未来更长时间,我更看好广州北部的白云和花都,你觉得呢?


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