热点关注1月26日，曾传是“名校学区房”的青枫墅园，挂出了一套“比市场价少50万”的房源。中介朋友圈写道：“当年吹涨多快，现在跌得就有多狠！”
中介朋友圈截图
青枫墅园三期，紧邻地铁口，这套房子89方315万，折合单价约3.5万/方。
新学校传名校托管
对面小区一夜间涨价100万
“托管告吹”后又跌了回去
2021年2月底，我们报道过未来科技城第三中学、第四小学这两所新校的消息。
当时，传闻学军中学教育集团要托管这两所学校。
虽然余杭教育发布明确回应“目前未有合作办学协议”，但仍有部分网友对“学军托管已经板上钉钉，只是还没官宣”的消息深信不疑。
为什么这么笃定？
原来，早在2020年9月，学军中学海创园学校的一篇微信推文中，提到了“学军中学教育集团将托管未来科技城第三初中、第四小学和第五幼儿园”。
这个消息带来的直接影响，是一路之隔的青枫墅园小区“身价倍增”，多套二手房涨价逾百万。虽然当时学校还在建设中，但小区均价“先行一步”，从2020年上半年的2.8万/方，涨到2021年上半年的4万多/方，在去年6月份，还卖到过4.9万/方。
然而，新学校建成招生后，“学军托管”的传闻却没了后续。未来科技城第三初中、第四小学，最后定名为海辰中学、海辰小学，和学军中学教育集团没有关系。
如今，青枫墅园小区的房价，又回落到了3.7万/方左右。
中介：比较凉，没人看房
高价买进的客户都后悔了
记者从未来科技城中介处了解到，虽然价格跌回了一些，但青枫墅园、新湖果岭这几个小区，这几个月一直卖不动。
透明售房网二手房网站截图
我爱我家APP上的小区截图
目前挂牌房价在3.7万至4.5万/方不等，但连续多个月“0成交”。
“那边还是比较凉的状态，看房的基本没有。”该中介说。
有位杭州业主，早前以300万总价买下了青枫墅园的89方小户型。去年下半年他又把房子挂出来卖，总价335万，折合单价3.7万/方，“诚心的还能再谈谈价”。
但这套房子挂了好几个月，无人问津。
就在昨天，1月26日，又有一套价格更低的房源挂了出来：青枫墅园三期，紧邻地铁口，89方315万，折合单价约3.5万/方。
成交量也断崖式下跌。
比如青枫墅园，2021年上半年卖出28套，下半年只卖出4套。
新湖果岭2021年上半年卖出19套，下半年只有3套。
值得注意的是，去年上半年这两个小区都是高价成交，成交单价4万/方以上的房源非常普遍。买来为孩子上学做打算的也不少。
“我经手的好几个客户都很后悔。但没办法，只能安慰自己，好歹是有新学校，只是和预期的名校托管，有差距。”中介告诉我们。
二手房价格比最高点普跌10%
但近期整体成交量有回暖
青枫墅园、新湖果岭等小区，近绿汀路地铁站，房子比较老了，用中介的话来说是“品质一般”。当这几个小区没了“名校”概念加持，市场回落就比较明显。
地铁绿汀路站实景
其实未来科技城板块范围比较大，各楼盘之间的价格、行情差距，都很明显。
记者多方了解得知，近期，未来科技城二手房的整体行情还是处于好转中。
特别是次新房，相比去年8月-10月的低点， 最近成交量有所回暖。
从多家中介门店了解到，近期下手的购房者，大多是“以小换大”——住89方的业主在家附近置换一套大一点的房子。
价格方面，相比去年年中的高点，目前是普遍下跌了10%左右。
比如靠近闲林的未来海小区，去年最高卖到过5万/方，89方成交价450万，现在基本稳定在400万左右，下跌了50万。
而价格更高的“未来科技城三兄弟”，即阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来三个小区，卖得也不错。
阳光城未来悦近30天成交了5套，记者从中介处得知，实际的成交价在6.5万/方左右。
阳光城未来悦小区实景
价格相对便宜的西溪公馆，是以价换量的典型。小区最低的一套，挂牌价3.9万/方，比未来科技城大部分次新房都要便宜。
中介说，西溪公馆便宜是因为“户型不好，毛坯房，品质一般”。购买二手房的主要用于自住，不像摇新房时主要看的是价差。从居住角度出发，西溪公馆的吸引力就没有摇号时那么大了。
另一方面，挂牌房源过多，摇中的业主争相卖房也是一大原因。
透明二手房数据显示，西溪公馆挂牌出售的房源有222套。而该小区目前已交付的可售房源是一千来套，相当于刚交付就卖房的业主，占比超过20%。
我爱我家APP上的小区截图
【专家观点】
杭州贝壳研究院院长上官剑
未来科技城房价快速上涨
部分挂牌价脱离实际
杭州贝壳研究院院长上官剑认为，未来科技城二手房价格回调有三大因素。
第一，信贷收紧。此前，杭州的信贷额度出现了前高后低较大的波动，导致下半年信贷额度短缺。叠加楼市调控政策，导致二手房流动性减弱，市场信心减少。
第二，疫情后，未来科技城作为“领涨”板块，价格涨幅快于很多板块，甚至部分挂牌价格脱离实际，而且板块非自住购房者也比较多，行情趋弱后，房价回落相对更明显。
第三，热门次新房交付后，出现大量的挂牌，比如西溪公馆等，价格就会明显走低。而这对于整个区域价格走低有非常强烈的引领作用。
同时，上官剑建议，现在未来科技城的价格较之前实惠不少，加上板块城市资源不断加强，价格下调后，成交量已经有温和上涨的趋势，当下其实是一个入手的机会点。
未来科技城实景
中房大数据研究中心总经理陈焕春
未来科技城楼市“虚火”正在消退
但长期看“稳中有升”
中房大数据研究中心总经理陈焕春表示，前几年，杭州楼市中的明星板块是桥西、申花和滨江。近几年变成了未来科技城和奥体，这两个板块被戏称为“宇宙中心”。
也是因为关注度高，这样的板块房价很容易“阶段性透支价值”，也就是预期快过实际价值，造成“虚高”，所以往往因此经历一些涨跌波动。目前来看，未来科技城的虚火正在消退，回调是正常的。
同时，陈焕春认为，未来科技城虽然民办资源不错，但公办积累不足，好学校相对贫乏。此前一波“学区房热”，造成楼盘只要有学区概念，在市场上就能“鸡犬升天”。但随着学区幻想的破灭，加上学区房的整体优势又被教育改革“釜底抽薪”，落差就显得更大了。
“未来科技城三兄弟”为什么市场坚挺？因为这几个楼盘承载了大家对整个板块的想象，导致某种叠加和循环——每找标杆必找它们，小区越有名，价格就越坚挺。
陈焕春认为，长期看，未来科技城在各方面都有较好支撑。一方面产业基础好，聚集了大量优质产业和高收入人群；另一方面，云城的规划也开始走出图纸，逐步兑现。作为杭州未来的重要名片和展示窗口，未来科技城不缺乏规划和概念，后续仍有较大的期待空间。
“但要注意，热门板块本身很容易阶段性透支，如果供需不均衡，阶段性波动在所难免。但如果土地和新房持续供应，供需平衡，未来还是会发展得比较稳健。”陈焕春补充道。
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