• 二手房普跌10%,未来科技城“虚火”正在消退
  • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2022-01-27  /  浏览:3994 次  /  

1月26日,曾传是“名校学区房”的青枫墅园,挂出了一套“比市场价少50万”的房源。中介朋友圈写道:“当年吹涨多快,现在跌得就有多狠!”

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中介朋友圈截图

青枫墅园三期,紧邻地铁口,这套房子89方315万,折合单价约3.5万/方。

新学校传名校托管

对面小区一夜间涨价100万

“托管告吹”后又跌了回去

2021年2月底,我们报道过未来科技城第三中学、第四小学这两所新校的消息。

当时,传闻学军中学教育集团要托管这两所学校。

虽然余杭教育发布明确回应“目前未有合作办学协议”,但仍有部分网友对“学军托管已经板上钉钉,只是还没官宣”的消息深信不疑。

为什么这么笃定?

原来,早在2020年9月,学军中学海创园学校的一篇微信推文中,提到了“学军中学教育集团将托管未来科技城第三初中、第四小学和第五幼儿园”。

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这个消息带来的直接影响,是一路之隔的青枫墅园小区“身价倍增”,多套二手房涨价逾百万。虽然当时学校还在建设中,但小区均价“先行一步”,从2020年上半年的2.8万/方,涨到2021年上半年的4万多/方,在去年6月份,还卖到过4.9万/方。

然而,新学校建成招生后,“学军托管”的传闻却没了后续。未来科技城第三初中、第四小学,最后定名为海辰中学、海辰小学,和学军中学教育集团没有关系。

如今,青枫墅园小区的房价,又回落到了3.7万/方左右。

中介:比较凉,没人看房

高价买进的客户都后悔了

记者从未来科技城中介处了解到,虽然价格跌回了一些,但青枫墅园、新湖果岭这几个小区,这几个月一直卖不动

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透明售房网二手房网站截图

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我爱我家APP上的小区截图

目前挂牌房价在3.7万至4.5万/方不等,但连续多个月“0成交”

“那边还是比较凉的状态,看房的基本没有。”该中介说。

有位杭州业主,早前以300万总价买下了青枫墅园的89方小户型。去年下半年他又把房子挂出来卖,总价335万,折合单价3.7万/方,“诚心的还能再谈谈价”。

但这套房子挂了好几个月,无人问津。

就在昨天,1月26日,又有一套价格更低的房源挂了出来:青枫墅园三期,紧邻地铁口,89方315万,折合单价约3.5万/方。

成交量也断崖式下跌。

比如青枫墅园,2021年上半年卖出28套,下半年只卖出4套。

新湖果岭2021年上半年卖出19套,下半年只有3套。

值得注意的是,去年上半年这两个小区都是高价成交,成交单价4万/方以上的房源非常普遍。买来为孩子上学做打算的也不少。

“我经手的好几个客户都很后悔。但没办法,只能安慰自己,好歹是有新学校,只是和预期的名校托管,有差距。”中介告诉我们。

二手房价格比最高点普跌10%

但近期整体成交量有回暖

青枫墅园、新湖果岭等小区,近绿汀路地铁站,房子比较老了,用中介的话来说是“品质一般”。当这几个小区没了“名校”概念加持,市场回落就比较明显。

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地铁绿汀路站实景

其实未来科技城板块范围比较大,各楼盘之间的价格、行情差距,都很明显。

记者多方了解得知,近期,未来科技城二手房的整体行情还是处于好转中。

特别是次新房,相比去年8月-10月的低点, 最近成交量有所回暖。

从多家中介门店了解到,近期下手的购房者,大多是“以小换大”——住89方的业主在家附近置换一套大一点的房子。

价格方面,相比去年年中的高点,目前是普遍下跌了10%左右。

比如靠近闲林的未来海小区,去年最高卖到过5万/方,89方成交价450万,现在基本稳定在400万左右,下跌了50万。

而价格更高的“未来科技城三兄弟”,即阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来三个小区,卖得也不错。

阳光城未来悦近30天成交了5套,记者从中介处得知,实际的成交价在6.5万/方左右。

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阳光城未来悦小区实景

价格相对便宜的西溪公馆,是以价换量的典型。小区最低的一套,挂牌价3.9万/方,比未来科技城大部分次新房都要便宜。

中介说,西溪公馆便宜是因为“户型不好,毛坯房,品质一般”。购买二手房的主要用于自住,不像摇新房时主要看的是价差。从居住角度出发,西溪公馆的吸引力就没有摇号时那么大了。

另一方面,挂牌房源过多,摇中的业主争相卖房也是一大原因。

透明二手房数据显示,西溪公馆挂牌出售的房源有222套。而该小区目前已交付的可售房源是一千来套,相当于刚交付就卖房的业主,占比超过20%。

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我爱我家APP上的小区截图

【专家观点】

杭州贝壳研究院院长上官剑

未来科技城房价快速上涨

部分挂牌价脱离实际

杭州贝壳研究院院长上官剑认为,未来科技城二手房价格回调有三大因素。

第一,信贷收紧。此前,杭州的信贷额度出现了前高后低较大的波动,导致下半年信贷额度短缺。叠加楼市调控政策,导致二手房流动性减弱,市场信心减少。

第二,疫情后,未来科技城作为“领涨”板块,价格涨幅快于很多板块,甚至部分挂牌价格脱离实际,而且板块非自住购房者也比较多,行情趋弱后,房价回落相对更明显。

第三,热门次新房交付后,出现大量的挂牌,比如西溪公馆等,价格就会明显走低。而这对于整个区域价格走低有非常强烈的引领作用。

同时,上官剑建议,现在未来科技城的价格较之前实惠不少,加上板块城市资源不断加强,价格下调后,成交量已经有温和上涨的趋势,当下其实是一个入手的机会点

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未来科技城实景

中房大数据研究中心总经理陈焕春

未来科技城楼市“虚火”正在消退

但长期看“稳中有升”

中房大数据研究中心总经理陈焕春表示,前几年,杭州楼市中的明星板块是桥西、申花和滨江。近几年变成了未来科技城和奥体,这两个板块被戏称为“宇宙中心”。

也是因为关注度高,这样的板块房价很容易“阶段性透支价值”,也就是预期快过实际价值,造成“虚高”,所以往往因此经历一些涨跌波动。目前来看,未来科技城的虚火正在消退,回调是正常的。

同时,陈焕春认为,未来科技城虽然民办资源不错,但公办积累不足,好学校相对贫乏。此前一波“学区房热”,造成楼盘只要有学区概念,在市场上就能“鸡犬升天”。但随着学区幻想的破灭,加上学区房的整体优势又被教育改革“釜底抽薪”,落差就显得更大了。

“未来科技城三兄弟”为什么市场坚挺?因为这几个楼盘承载了大家对整个板块的想象,导致某种叠加和循环——每找标杆必找它们,小区越有名,价格就越坚挺。

陈焕春认为,长期看,未来科技城在各方面都有较好支撑。一方面产业基础好,聚集了大量优质产业和高收入人群;另一方面,云城的规划也开始走出图纸,逐步兑现。作为杭州未来的重要名片和展示窗口,未来科技城不缺乏规划和概念,后续仍有较大的期待空间。

“但要注意,热门板块本身很容易阶段性透支,如果供需不均衡,阶段性波动在所难免。但如果土地和新房持续供应,供需平衡,未来还是会发展得比较稳健。”陈焕春补充道。


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